Оценка кадастровой стоимости объекта недвижимости

Кадастровая стоимость используется в целях налогообложения, расчета арендных платежей, выкупа земельных участков и иных публично-правовых обязательств. В ряде случаев установленная государством кадастровая стоимость существенно превышает рыночные показатели, что приводит к увеличению налоговой нагрузки на собственника.

Оценка кадастровой стоимости проводится для подготовки доказательственной базы при обращении в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости либо в суд. Исследование направлено на установление рыночной стоимости объекта недвижимости на дату, по состоянию на которую была определена оспариваемая кадастровая стоимость.

ФБЭО выполняет оценочные и экспертные исследования с учетом требований законодательства об оценочной деятельности, процессуальных норм и сложившейся судебной практики. Результатом является отчет об оценке либо экспертное заключение, оформленные в установленном порядке.

В каких случаях требуется оценка кадастровой стоимости

Необходимость проведения оценки возникает при наличии признаков несоответствия кадастровой стоимости фактическим рыночным условиям.

К типовым основаниям относятся:

• существенное превышение кадастровой стоимости над рыночной

• увеличение налоговой нагрузки после очередной государственной переоценки

• выявление ошибок в характеристиках объекта, использованных при массовой оценке

• подготовка к судебному оспариванию результатов определения кадастровой стоимости

Оценка позволяет установить экономически обоснованную стоимость объекта на соответствующую дату и сформировать документальную базу для защиты интересов собственника.

Объекты оценки

Оценке подлежат различные виды недвижимого имущества:

• земельные участки

• здания и сооружения

• нежилые помещения

• объекты коммерческой недвижимости

• объекты производственного назначения

При проведении исследования анализируются правоустанавливающие документы, сведения Единого государственного реестра недвижимости, технические характеристики объекта, его местоположение, разрешенное использование, ограничения и обременения.

Особое значение имеет корректное определение даты оценки. Рыночная стоимость устанавливается по состоянию на дату, по которой определена кадастровая стоимость, что требует ретроспективного анализа рынка и сопоставимых сделок.

Что устанавливается в ходе оценки

В процессе оценки специалистами ФБЭО определяется:

• рыночная стоимость объекта недвижимости на установленную дату

• влияние ценообразующих факторов на итоговый результат

• соответствие используемых исходных данных фактическим характеристикам объекта

• наличие методических или фактических ошибок при массовой кадастровой оценке

Расчеты выполняются с применением сравнительного, доходного и затратного подходов в зависимости от типа объекта и доступности рыночной информации. Методология выбора подходов и корректировок раскрывается в отчете об оценке.

Итоговая стоимость формируется на основании анализа сопоставимых объектов, рыночных предложений, статистических данных и профессиональных расчетов. Все выводы должны быть обоснованы и подтверждены источниками информации.

Значение отчета и экспертного заключения

Отчет об оценке рыночной стоимости либо экспертное заключение используется как основание для пересмотра кадастровой стоимости в административном или судебном порядке.

Документ позволяет:

• обосновать требование о снижении кадастровой стоимости

• подтвердить несоответствие государственной оценки рыночным условиям

• определить экономический эффект от пересмотра налоговой базы

• обеспечить доказательственную позицию в судебном процессе

Оценка кадастровой стоимости требует профессионального анализа рынка недвижимости, знания методических требований и судебной практики по спорам данной категории. ФБЭО рассматривает данное направление как комплексное экономико-правовое исследование, направленное на объективное установление рыночной стоимости объекта недвижимости и защиту законных интересов собственника.